Lecco, 29 giugno 2020   |  

Superbonus al 110% per gli immobili non abitativi con dubbi

di a cura dello studio Qualitas Commercialisti Associati

Agevolati per intero i condomìni per esigenze di semplificazione

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In attesa della conversione definitiva del DL 34/2020 (c.d. decreto “Rilancio”), sono ancora molte le criticità che emergono dalla lettura delle disposizioni introdotte dall’art. 119.
In aggiunta agli incentivi previsti per gli interventi di riqualificazione energetica (c.d. “ecobonus”) di cui ai commi 344-349 dell’art. 1 della L. 296/2006 e all’art. 14 del DL 63/2013, che rimangono invariati, il menzionato articolo prevede il potenziamento dell’aliquota della detrazione al 110% per determinati interventi.

L’ambito di applicazione della disciplina del superbonus al 110% è definito dal comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, il quale stabilisce che l’agevolazione si applica esclusivamente in relazione a interventi agevolati che vengono effettuati da:
condomìni, su edifici condominiali che possono anche essere a prevalente destinazione non abitativa;
persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su singole unità immobiliari, “salvo quanto previsto dal comma 10”.

Testualmente il menzionato comma 10 recita che “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale”. L’esclusione dal superbonus operata dal comma 10, quindi, riguarda soltanto gli interventi di riqualificazione energetica che sono eseguiti su “edifici unifamiliari diversi da quelli adibiti ad abitazione principale” (in tal senso anche la Relazione tecnica al DL 34/2020).

A ben vedere, dunque, il comma 9 parla genericamente di “unità immobiliari”, mentre il comma 10 esclude dal superbonus i soli “edifici unifamiliari”.

Se è pacifico che, ai sensi del comma 9, la detrazione possa spettare per gli interventi effettuati da persone fisiche (al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, arti e professioni) su qualsivoglia tipo di unità immobiliare, quindi anche per quelle non abitative (potrebbe essere il caso di un capannone industriale posseduto o detenuto da una persona fisica), è opportuno chiedersi se la differente terminologia utilizzata dal comma 10, che parla di “edifici unifamiliari” e non di “unità immobiliari”, possa far ritenere circoscrivibile l’esclusione ivi disciplinata alle sole unità immobiliari di tipo abitativo e non anche a quelle di tipo non abitativo (in quanto non ascrivibili al novero degli “edifici unifamiliari”).

Sulla base dell’interpretazione letterale della norma, quindi, potrebbe ritenersi che le persone fisiche possano beneficiare del superbonus del 110% per tutte le unità immobiliari possedute, comprese quelle non abitative, in quanto tale esclusione non è espressamente stabilita dalla legge.

Di questa opinione è il Consiglio del Notariato che, nello Studio n. 20-2020/T, dopo aver criticato “l’uso di una tecnica normativa che non può che determinare una incerta interpretazione del testo” afferma che “laddove gli interventi siano eseguiti su edifici non unifamiliari, le detrazioni rinforzate, purché rientrino tra le tipologie indicate, sono fruibili senza la limitazione di cui sopra e qualunque sia la destinazione d’uso dell’immobile”.

Nello stesso senso sembrerebbe deporre anche la Relazione tecnica allegata al DL 34/2020 ove, nel fare una stima degli effetti finanziari delle disposizioni, rispetto alla Relazione tecnica allegata alla L. 205/2017 (legge di bilancio 2018), escluderebbe soltanto “una quota dell’8%, relativa ai soggetti diversi dalle persone fisiche (dato ricavato dalle dichiarazioni dei redditi dell’anno di imposta 2018)”.

Agevolati per intero i condomìni per esigenze di semplificazione

Tale interpretazione letterale, tuttavia, potrebbe essere considerata in contrasto con una ricostruzione logico sistematica delle disposizioni la quale porterebbe a ritenere l’incentivo applicabile, in generale, soltanto agli immobili abitativi destinati ad abitazione principale.

È verosimile che per esigenze di semplificazione il legislatore abbia agevolato per intero i condomìni in quanto la limitazione dell’incentivo alle sole abitazioni principali avrebbe di fatto precluso l’accesso al superbonus in tutti quei casi in cui nell’edificio vi fossero immobili di natura diversa.

Nel caso però degli edifici unifamiliari si è premurato di specificare gli stessi devo essere destinati ad abitazione principale. Per queste ragioni sarebbe opportuno un intervento chiarificatore da parte degli organi competenti.

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