Lecco, 06 novembre 2017   |  

Niente sanzioni per ritenute irregolari sulle locazioni brevi fino all’11 settembre

di a cura dello studio Qualitas Commercialisti Associati

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 24/2017 del 12 ottobre

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Gli obblighi di ritenuta sui canoni e di comunicazione dei dati, previsti dall’art. 4 del DL 50/2017 per i contratti di locazione breve, si applicano ai contratti stipulati dal 1° giugno 2017, ma, tenendo conto della moratoria di 60 giorni prevista, per i nuovi adempimenti, dallo Statuto dei diritti del Contribuente, non saranno applicate sanzioni per le omesse o incomplete ritenute poste in essere fino all’11 settembre 2017: alla data del 16 ottobre 2017 dovranno essere correttamente versate le ritenute operate dal 12 settembre 2017 e, sulle ritenute non correttamente operate od omesse, scatteranno le sanzioni.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 24/2017 del 12 ottobre, ufficializzando, finalmente, la notizia che da giorni era trapelata a seguito di un tavolo tecnico di confronto con associazioni di categoria e operatori del settore.

Tra i chiarimenti più attesi, vi erano certamente quelli concernenti le decorrenze, atteso che il provv. n. 132395/2017 non aveva fornito alcuna indicazione esaustiva sul tema, se non quella relativa al fatto che si possono definire “locazioni brevi” solo i contratti stipulati dal 1° giugno 2017. Ne deriva, quindi, che la disciplina recata dall’art. 4 del DL 50/2017 non può trovare applicazione a contratti di locazione breve stipulati prima del 1° giugno 2017, anche ove il contratto abbia, poi, avuto esecuzione in data successiva e/o successivamente sia stato pagato il canone.

Ciò detto, la circ. n. 24/2017 afferma che sia l’obbligo di ritenuta che l’obbligo di comunicazione dei dati si applicano a tutti i contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017, con il risultato che:
- gli intermediari avrebbero dovuto versare le prime ritenute, operate dal 1° giugno 2017, in data 17 luglio 2017 (il 16 cadeva di domenica);
- gli intermediari dovranno effettuare la prima comunicazione (con riferimento alle locazioni stipulate dal 1° giugno 2017) entro il 30 giugno 2018.

Per il solo obbligo di ritenuta, però, in considerazione del fatto che il provvedimento attuativo (provv. n. 132395/2017) è stato emanato il 12 luglio 2017 e delle difficoltà gestionali incontrate dagli operatori per il nuovo adempimento, l’Agenzia riconosce l’applicabilità del termine di 60 giorni previsto dall’art. 3 comma 2 della L. 212/2000, escludendo, quindi, l’applicazione di sanzioni in relazione all’omissione di ritenute da effettuare fino all’11 settembre 2017: saranno sanzionate le omesse o incomplete ritenute che dovevano essere effettuate a partire dal 12 settembre 2017 e che dovranno essere versate all’Erario entro il 16 ottobre 2017.

Tra gli altri chiarimenti, alcuni riguardano la base imponibile su cui operare la ritenuta. Viene, infatti, chiarito che la ritenuta del 21% va applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve. Ne deriva che:
- restano fuori dalla ritenuta le eventuali penali, caparre o depositi cauzionali;
- devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme forfetariamente addebitate al conduttore a titolo di spese per servizi accessori (a meno che - non siano sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore sulla base di costi e consumi effettivamente sostenuti);
- la provvigione dovuta all’intermediario non rientra nel corrispettivo lordo se viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (senza che quest’ultimo la ribalti sul conduttore);
- la provvigione per l’intermediazione concorre alla determinazione del corrispettivo lordo se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Ancora, la circolare ricorda che, a norma dell’art. 4 del DL 50/2017, la definizione di “locazione breve” è compatibile con la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, a cui possono aggiungersi anche altri servizi come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che, seppur non espressamente contemplati dalla norma, sono strettamente connessi con l’immobile. Invece – precisa l’Agenzia – non risultano compatibili con la locazione breve servizi come la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche, che, richiedendo una forma, seppur minima, di organizzazione, esulano dalla definizione di mera locazione.

Infine, tra il resto, si ricorda quanto chiarito in tema di contratti assimilati alla locazione breve. Per quanto concerne il contratto di godimento, avente i caratteri della locazione breve, stipulato dal comodatario, atteso che la ritenuta è operata in capo al comodatario, il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile, mentre il comodatario diventa titolare del reddito derivante dalla “locazione breve” (qualificabile come reddito diverso). Pertanto, in questo caso non opera il regime ordinario, che vede attribuire al comodante i redditi fondiari dell’immobile, tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario (ris. nn. 381 e 394 del 2008).

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