Lecco, 15 luglio 2019   |  

Anticipata la detassazione degli affitti non percepiti

di a cura dello studio Qualitas Commercialisti Associati

La norma sarà applicabile per i contratti stipulati dal 2020

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Per i contratti di locazione di immobili abitativi stipulati dal 1° gennaio 2020, sarà possibile non assoggettare ad imposizione i canoni eventualmente non percepiti dal locatore già dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento. Si tratta di una delle novità del Ddl. di conversione del decreto “crescita” (DL 34/2019).

La disposizione era originariamente contenuta nella proposta di legge in materia di semplificazioni fiscali ed è ora confluita nella legge di conversione del DL crescita.

Si premette che, attualmente, ove il conduttore di un immobile abitativo non paghi i canoni di locazione dovuti al locatore, questo ultimo è tenuto a dichiararli ugualmente fino a che non giunga a conclusione il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore (art. 26 del TUIR).

La regola si riverbera nella compilazione del modello REDDITI PF 2019. Ad esempio, se un inquilino non ha pagato l’affitto nel 2018, ma il 15 maggio 2019 il locatore ottiene la convalida di sfratto, nel modello REDDITI 2019 è possibile dichiarare solo la rendita dell’immobile abitativo. Invece, se, pur non avendo percepito i canoni di locazione nel 2018, il locatore non ottiene la convalida di sfratto entro la scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione, egli dovrà dichiarare comunque i canoni non percepiti, ma gli spetterà un credito di imposta una volta ottenuta la convalida di sfratto.

Va rilevato, ancora, che la deroga alla tassazione dei redditi fondiari prevista dal secondo periodo dell’art. 26 del TUIR opera per i soli contratti di locazione di immobili abitativi, atteso che per tutti gli altri contratti vale la regola generale sancita dall’art. 26 del TUIR secondo cui i “redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti” che ne sono titolari.

Come anticipato, quindi, se la nuova norma sarà approvata, la legge di conversione del DL crescita conterrà una modifica dell’art. 26 del DPR 131/86, proprio nella parte in cui prevede la descritta eccezione al principio di tassazione dei redditi fondiari, operante per i canoni di locazione abitativa non percepiti.
In particolare, la nuova norma sostituisce, nell’art. 26 del TUIR, il riferimento alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto con un riferimento alternativo a:
l’intimazione di sfratto per morosità;
l’ingiunzione di pagamento.

La norma sarà applicabile per i contratti stipulati dal 2020
In tal modo, come spiegato nel dossier illustrativo, il contribuente/locatore che non abbia percepito canoni di locazione potrà “usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero mediante l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità”.

Inoltre, viene aggiunta una disposizione secondo cui, ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica la tassazione separata di cui all’art. 21 del TUIR, con le regole previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte, o di oneri dedotti dal reddito complessivo ovvero per i quali si è fruito della detrazione in periodi di imposta precedenti (art. 17 comma 1, lett. n-bis) del TUIR). Di conseguenza – si legge nel dossier – “per tali redditi l’imposta è determinata applicando all’ammontare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti”.

La nuova norma, ove approvata anche dal Senato, troverà applicazione, per espressa volontà normativa, ai soli contratti stipulati dal 1° gennaio 2020. Pertanto, ad, esempio, essa non avrà impatto sulla compilazione del modello REDDITI 2020, relativo ai redditi 2019.

Nel Ddl. si precisa, infine, che per i contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della nuova norma, resta fermo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.

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